Три способи інвестування в нерухомість в 2016 році

Спонсор цієї статі - сайт Richinvest.biz - торгуйте бінарніми опціонами з максимальним прибутком!

Вітаю! Нерухомість в Росії завжди вважалася одним з кращих варіантів довгострокових вкладень. Навіть незважаючи на загальне падіння цін на житло, інвестиції в нерухомість в 2016 році як і раніше актуальні.

Минулого разу я вже описував своє бачення перспектив інвестицій в цю сферу, тому сьогодні пропоную більш детально розглянути саме варіанти інвестування в цей популярний актив.

До речі, два з них доступні навіть приватному інвестору з невеликим капіталом!

Зміст

  • 1 Купівля фізичного об'єкта
    • 1. 1 Переваги
    • 1. 2 Недоліки
  • 2 Купівля фондів нерухомості
    • 2. 1 Переваги
    • 2. 2 Недоліки
  • 3 Купівля акцій компанії, яка володіє нерухомістю
    • 3. 1 Переваги
    • 3. 2 Недоліки

Купівля фізичного об'єкта

Мабуть це перше, що спадає на думку якщо ви вирішили вкласти свої гроші в нерухомість. На перший погляд тут все просто: інвестор купує конкретну квартиру (будинок, торгову площу, офіс, склад або просто місце на парковці).

Заробити на такий інвестиції можна двома способами:

  • Здаючи нерухомість в оренду (подобово, помісячно або на тривалий термін). Такі інвестиції називають "рентними"
  • Купивши актив за нижчою ціною, а продати за вищою (спекулятивний дохід)

Класичним варіантом можна вважати покупку первинної нерухомості на початковій стадії будівництва (квартири в готових об'єктах завжди коштують дорожче, ніж на етапі "фундаменту").

Є навіть професійні інвестори, які купують нерухомість на піку кризи за мінімальною ціною і продають її через кілька років по максимальній. Але як правило непідготовленого інвестора чекає більш песимістичний сценарій:

У вас є пристойна сума грошей, яку ви вирішуєте вкласти, щоб отримувати стабільний пасивний дохід. Ви радитесь зі своїми знайомими і все як один твердять: тільки в нерухомість! Адже кожен знає, що в Росії "унікальний ринок" і тут нерухомість тільки зростає в ціні (в усякому разі, так вважає абсолютна більшість).

Не довго думаючи (ну або болісно і довго) ви все ж наважуєтеся на покупку квартири (бо, як правило, на більше у приватного інвестора грошей немає). Знаходьте прийнятний для себе варіант і купуєте "однушку". Можливо навіть робите в ній "євроремонт" і нарешті, починаєте шукати для неї мешканців.

Ось тут то, як правило, і починаються проблеми. Виявляється що район, в якому ви купили квартиру, має погану транспортну доступність і не розвинену інфраструктуру. Через це мешканці не затримуються у вашій квартирі більше двох місяців. У підсумку виходить, що дві третини року ця квартира пустує, а вам залишається тільки платити за комуналку і проклинати той день, коли ви зважилися на покупку рентної нерухомості.

Ви навіть розглядаєте варіант позбутися цього тягаря, але тут, як на зло, виявляється що зараз на ринку спад і за ті гроші, які ви витратили на квартиру і ремонт продати її неможливо.

Ні, я не хочу вас налякати. Просто пам'ятайте про те, що подібний сценарій найбільш вірогідний. Особливо якщо ви абсолютний новачок в цій темі.

Переваги

  • Інвестиції в нерухомість вважаються одними з найнадійніших.Для більшості людей житло - предмет першої необхідності. Актив може впасти в ціні, але не може знецінитися повністю. На відміну, від тих же акцій або ПАММ-рахунків
  • У довгостроковій перспективі ціна нерухомості зростає
  • Вкладення в нерухомість це зрозумілі "реальні інвестиції" (є люди, для яких це дуже важливо).

Недоліки

  • Високий поріг входу (ціна однокімнатної квартири в Москві стартує з 3 млн. Рублів)
  • Низька ліквідність (процес конвертації квадратних метрів в готівку може зайняти від двох місяців до декількох років)
  • Інтерес для інвестора представляє лише нерухомість у великих містах Росії або за кордоном
  • Додаткові витрати на утримання (комунальні платежі, ремонт і покупка меблів, податки з доходу від здачі в оренду)
  • Необхідність активного управління (пошук орендарів, вирішення поточних проблем, перевірка стану нерухо жімості). За кордоном управління можна передати спеціалізованим компаніям, що призводить до додаткових витрат
  • Порівняно низька прибутковість. Здача житлової нерухомості в Москві приносить інвестору близько 5-6% річних в рублях (за вирахуванням всіх витрат)
  • Ризики будівництва (гроші вже вкладені, а готового об'єкта немає) і фізичного псування об'єкта (пожежа, вибух газу).

Купівля фондів нерухомості

Звичайно ж, існують альтернативні варіанти. І в Росії, і за кордоном існують фонди, що спеціалізуються виключно на інвестиції в нерухомість.

У нас це, як правило, закриті ПІФи. Наприклад, ЗПІФН "Сбербанк - Житлова нерухомість 2" вкладає кошти вкладників в покупку прав за договорами пайової участі в будівництві багатоквартирних будинків (на етапі отримання дозволу на будівництво) в Москві і ближньому Підмосков'ї.Після введення в експлуатацію готових будинків квартири продаються, а ПІФ фіксує дохід.

За кордоном фонди нерухомості називаються REIT (Real Estate Investment Trust). REIT акумулюють гроші вкладників, купує на них нерухоме майно і потім управляє ним. Прибутковість фонду складається із зростання вартості паїв плати від здачі нерухомості в оренду. 90% отриманого доходу REIT виплачує пайовикам у вигляді дивідендів.

Ще зручніше вкладатися не в Mutual Fund (взаємний фонд), а в інструмент ETF, який може навіть об'єднувати кілька таких фондів і при цьому вільно котирується на біржі.

Саме ETF пропонує інвесторам максимальну диверсифікацію вкладень. Наприклад, Vanguard REIT Index ETF інвестує в індекс, що включає 110 акцій інвестиційних трастів нерухомості США. А біржовий фонд SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF слід за індексом, куди входить 208 акцій тих же трастів, але вже з 23 країн світу.

Переваги

  • Відсутні ризики і витрати, пов'язані з управлінням фізичної нерухомістю
  • Багато фондів нерухомості виплачують рентний дохід
  • Низький поріг входу (вартість паю починається з $ 100 $ 1000)
  • Відмінна диверсифікація (гроші вкладаються не в один об'єкт, а відразу в кілька)
  • ліквідність фондів набагато вище, ніж ліквідність фізичної нерухомості. Термін продажу паю відкритого взаємного фонду становить 3-4 днів (і миттєво для ETF)
  • Можливість для російського інвестора інвестувати в нерухомість за кордоном.

Недоліки

  • Існує ризик волатильності фонду (пай може як падати, так і зростати в ціні)
  • Для інвестицій в зарубіжні фонди необхідно добре знання англійської мови і підтвердження легальності свого доходу.

Купівля акцій компанії, яка володіє нерухомістю

Розквіт фондів і ETF привів до того, що варіантів вкладень в акції компаній нерухомості на ринку зараз мало.Тут інвестор вкладає кошти в акції однієї компанії, розраховуючи на зростання цінних паперів в майбутньому.

Наприклад, в Росії можна придбати звичайні акції "Групи компаній ПІК", що торгуються на Московській біржі. Ціна однієї акції на кінець березня 2016 року становила 253, 2 рубля (номінал - 62, 5 рубля). Купити акції компанії можна через Saxo Bank, "УНІВЕР Капітал", Промсвязьбанк, БКС і "Фрідом Фінанс".

"Група компаній ПІК" - провідний російський девелопер в сегменті житлової нерухомості (в основному, в Москві і МО). На ринку працює з 1994 року (будує і реалізує житло економ-класу).

Переваги

  • Низький поріг входу
  • Немає витрат, пов'язаних з управлінням фізичної нерухомістю

Недоліки

  • Високі ризики
  • Низька ліквідність
  • Погана диверсифікація

Який з цих трьох варіантів віддати перевагу - кожен повинен вирішити для себе сам. А для того, щоб вибір був більш наочним, найближчим часом я підготую статтю, в якій на конкретному прикладі розрахую і порівняю прибутковість, яку могли б дати кожен з цих варіантів.

На сьогодні це все, що я для вас підготував. В наступній частині більш детально поговоримо про закордонну нерухомість.

А які варіанти інвестицій в нерухомість використовуєте Ви? Підписуйтесь на оновлення та діліться посиланнями на найцікавіші пости з друзями в соціальних мережах!