Доброго часу доби, дорогі друзі і читачі мого блогу. Сьогодні я хочу поговорити про інвестиції в нерухомість під час кризи 2016 року Кількість банкрутств будівельних компаній за перше півріччя перевищило показник за весь минулий рік в півтора рази - їх число досягло понад тисячу. Але криза це не привід відмовлятися від такого перспективного напряму інвестування як нерухомість.
Як правильно вибрати об'єкт для вкладень і вірно оцінити ризики?
Інвестиційна нерухомість і інвестиції в нерухомість
Перш, ніж відповісти на головне питання, розберемося з основними поняттями. Інвестиції в нерухомість це не одне і те ж, що інвестиційна нерухомість, як може здатися.
Інвестиційна нерухомість, як визначено в російських стандартах бухгалтерського обліку - це земля і розташовані на ній об'єкти, які призначені не для виробництва, надання послуг або зберігання, основною метою їх власника є нарощування власного капіталу або отримання плати за оренду. Розділяють такі три типи нерухомості:
- Земля
- Житлова нерухомість (квартири, апартаменти, будинки)
- Комерційні приміщення (склади, офіси, магазини, готелі)
Отже, інвестиції в нерухомість це процес придбання об'єктів з метою довгострокового отримання грошей від здачі їх в оренду або зароблянні від перепродажу.
Що вибрати - офіси або житло?
Спробуємо розібратися в яку нерухомість краще вкласти гроші звичайному інвесторові. Найбільш зрозумілим і доступним залишається ринок житла. Якщо ви хочете купити квартиру, щоб її здавати, чи перепродати, то вона стає інвестиційною нерухомістю. Чому цей сегмент найбільш популярний? Початкові інвестиції тут істотно нижче, ніж, наприклад, в сегменті комерційної нерухомості.
Саме тому найбільше інвесторів зараз розглядають можливості на ринку житлових новобудов. Формування цін на первинному ринку житла обумовлений не тільки зростанням грошей у часі, але і самої будівельною готовністю об'єкта. Тобто, чим менше побудовано поверхів - тим вище можливий прибуток. У зв'язку з цим на економічні новобудови в Москві залишається найвищий попит, тут і найшвидша окупність вкладень.
Найбільш вигідними є покупки квартир або цілих блоків на етапі котловану, коли ціна за квадратний метр - мінімальна. Високі ризики покупки на стадії будівництва компенсуються інвесторам високою прибутковістю, яка досягає часом 40-50%.
На первинному ринку багато дотримуються такої стратегії - реалізувати свої об'єкти до отримання прав власності, коли ціна вже не має передумов для подальшого зростання і об'єкт незабаром належить здати. Це дозволяє знизити витрати на виплату податків і таким чином підвищує прибутковість інвестицій.
Ще один цікавий формат інвестицій, який передбачає більш високий поріг для входу - апартаменти в Москві. Тут ціни за квадратний метр при інвестуванні з "нуля" нижче на 15-20%, ніж в квартирах, так що по ходу будівництва їх вартість зросте набагато більше.
Найнебезпечніший ризик покупки житла на первинному ринку - це довгобуд, що переходить в недобуд. Існує також шанс не продати квартиру через зниження попиту, труднощів з пошуком покупців і падіння цін на ринку. Розглянемо кілька способів мінімізувати або зовсім нівелювати ці труднощі.
По-перше, потрібно уважно вивчити проект, документацію, оцінити ризики, фінансовий стан забудовника і портфель реалізованих проектів.
По-друге, підбираючи об'єкт для інвестування, дивіться не тільки на ціну, але і на місце розташування, що будуються поруч об'єкти і інфраструктуру, ліквідність і перспективи подальшого перепродажу. Найбільш затребувані в цьому сегменті - однокімнатні квартири і квартири-студії.
Що стосується оренди житлової нерухомості, як би це не подобалося нашим уявленням, це не зовсім вигідна для приватного інвестора модель. Прибутковість нової квартири в економ-класу з урахуванням оренди не перевищує 8% річних, а термін окупності становить від 18 до 25 років. Прибутковість апартаментів трохи вище - до 12% при окупності 10 років.
Якщо мова йде про комерційну нерухомість, то тут серед приватних інвесторів найбільш популярний московський стріт-рітейл, який представляє собою невеликі офісні блоки, зазвичай розташовані в житлових будинках в центрі міста. Тут навряд чи вдасться заробити на перепродажі, ціни на комерційну нерухомість ростуть останнім часом врівень з інфляцією. Орієнтовна сума інвестицій в цьому сегменті складе від 1 млн. Доларів. Стріт-рітейл може приносити 11-12% річних. Це вище, ніж прибутковість звичайного офісного сегмента, який генерує всього 8-9% в рік.
Я поїду жити в Лондон …
З черговою хвилею девальвації рубля, питання про покупку закордонної нерухомості стає як ніколи актуальним.Крім того, що ви знижуєте валютні ризики, купуючи будинки за фунти і франки, іноземна нерухомість ще і більш ліквідна і надійна.
Як і раніше, найбільш цікавими для інвесторів залишаються Великобританія і її столиця - Лондон. Залежно від обраної стратегії тут варто розглядати як житлової, так і комерційний сегмент. Ринок житла в останній рік демонструє слабку динаміку, але прогнози аналітиків обнадіюють. До 2020 року преміальний ринок Лондона виросте на 23%, в той час як за минулі п'ять років зростання цін британської нерухомості становив близько 30% щорічно. Звичайно, цей ринок відкритий не для всіх - ціни починаються від 700 тис. Фунтів.
Якщо вам не до душі дощове небо Лондона, придивіться до Женеви. З 2000 по 2010 роки вартість нерухомості збільшилася більш ніж удвічі. До того ж цей регіон найменш схильний до різких коливань цін.
Якщо вас все-таки цікавить комерційний сегмент, супермаркети, офісні будівлі, готелі, наприклад в Німеччині або Австрії, можуть приносити 6-8% річних у вигляді орендних платежів, це не так багато, але цілком покриє інфляцію "євро".
Отже, підбиваючи підсумок, наведу слова Марка Твена:
"Купуйте землю - адже її вже більше ніхто не виробляє"
Хоч будинки і офіси досі зводиться тисячами квадратних метрів в день, але площа для їх будівництва - не безмежна і це визначає потенціал нерухомості на найближчі пару сотень років. Підписуйтесь на мій блог і вивчайте разом зі мною, які напрямки інвестування будуть актуальні в майбутньому.
