Як побудувати прогноз вартості акцій будівельних компаній

Anonim

Оцінити реальну вартість акцій будівельних компаній - одна з найбільш складних завдань для інвестора. Це було актуально завжди, оскільки їхні цінні папери ніколи не торгувалися по справжню ціну. До кризи їх розміщували по надзвичайно високу вартість, в даний час вони котируються суттєво нижче фундаментальної оцінки. Дана стаття побудована на висновках після досліджень специфіки декількох великих будівельних компаній. Цей аналіз дав можливість побудувати адекватну алгоритм оцінки вартості їх акцій.

Чому стандартні методики безсилі щодо СК? Бізнес девелоперів не піддається стандартним підходам в горизонтальній осі. Наприклад, такий експонент як виручка для СК не має змісту, оскільки без переоцінки власності це індекс відображає лише те, наскільки активно здійснювалися продажу нерухомості з активів в певний проміжок часу. Якщо цей показник у компанії X дорівнює нулю, то це означає, що підприємство в звітний період займалося виключно будівництвом, нічого не продаючи в установлений термін. На цій же підставі складати прогноз вартості акцій в майбутньому через традиційні коефіцієнти (P/BV, P/E, P/S та інші) неможливо.

Інформація для прогнозування вартості акцій СК

Виходячи з вищесказаного, щодо будівельних компаній альтернатива така - скласти прогноз балансової вартості конкретної СК в майбутньому, тобто потрібно дати оцінку ринкової вартості в майбутньому проектів, які вона має зараз. Безумовно, завдання більш об'ємна, ніж стандартні методи. Отже, джерелами інформації по СК повинні бути наступні документи: • стандартна бухгалтерська звітність; • звіти СК щоквартальні і річні; • бухгалтерська звітність за міжнародними нормами з коментарями; • звіт експерта-оцінювача; • інформація, яку СК презентує для інвесторів; • додаткові джерела з відкритого доступу: статті, новинні стрічки, форуми та інше. Проблеми, що виникають в обробці інформації: • Як правило, стандартна бухгалтерська звітність СК не консолідована, тобто кожен будівельний об'єкт тотожний новому ЮЛ. • Міжнародні стандарти звітності так само створюють перешкоду: об'єкти цивільного будівництва (саме вони превалюють в портфелі СК) проходять по статті "Запаси" і оцінюються за реальною собівартістю, а не за справедливою. • Звіт експерта-оцінювача, що публікується деякими компаніями, містить повний список об'єктів з базовими характеристиками та оцінками по кожному з них. Але, по-перше, інвестору потрібна вартість акції в майбутньому, тобто ціна портфеля СК в майбутньому. По-друге, параметри, за якими оцінювач виводить вартість об'єктів, можуть бути різні. Інвестору, перш за все, важливий прогноз зміна вартості на нерухомість і собівартість будівельного об'єкта. Повертаючись до кризи, ми пам'ятаємо, що ті ж самі експерти або протягом ряду років в своїх оцінках не змінювали цін (не дивлячись на мінливі тенденції ринку), або серйозно занижували їх протягом року. Тому звіти таких фахівців довіри не заслуговують, а їх звіти можна приймати виключно, як дані про об'єкт і його основні параметри (тип і клас нерухомості, терміни робіт, місце розташування, частка СК в проекті і площа).

Алгоритм прогнозування вартості акцій СК Виходячи з вищесказаного, для можливості оцінки вартості акцій будівельної компанії в майбутньому необхідно проводити переоцінку всього обсягу нерухомості СК і висловити її в балансі компанії. Для цього потрібно виконати наступні дії: 1. Збирається вся доступна інформація про об'єкти СК, обов'язкова для оцінки. 2. Спочатку всі об'єкти оцінюються за належністю до конкретних сегментів нерухомості. 3. Вираховується загальна вартість портфеля девелопера. 4. Прогнозуємо фінансове становище компанії в майбутньому. 5. Складаються форми: звітів про прибутки і збитки, а так само балансу. 6. Вираховується прогнозована прибутковість і ставку власності цінних паперів. 7. Обчислюємо узагальнену прибутковість з 1 акції. А тепер розглянемо детально деякі аспекти.

Оцінка об'єктів житлового сектора Відмінними характеристиками даного сегмента є різниця в часі здійснення проекту і часу реальних продажів. Так само потрібно відстежувати фактичні продажі по звітності: за місяць, за півроку, за рік. Ще одним відмітним моментом є дисконт продажів по етапах, тобто різниця вартості на стадії зведення об'єкту і ринковою вартістю збудованого об'єкта. Пояснюється він як з боку забудовника, так і з боку пайовика. З позиції першого - це залучення грошових коштів в будівництво. Для пайовика дисконт загрожує ризиками. У міру спорудження об'єкта нерухомості дисконт і ризики зменшуються. В кінцевому підсумку оцінка вартості об'єкта зводиться до різниці доходів СК від продажів квартир і витрат на будівництво. Оцінка об'єктів комерційного сектора Відмінними характеристиками даного сегмента є: • Наповнюваність - частина площ зданих від загальної площі об'єкта. • Ставка капіталізації - відношення оренди нерухомості і її вартості (з урахуванням ринкової кон'юнктури). Комерційна нерухомість має на увазі два варіанти реалізації: продаж і оренда. В обох випадках, крім дисконту, аналогічного житлової нерухомості, мається на увазі дисконт за продаж відразу всіх площ, або частин площ великими обсягами. Якщо приміщення будуть сани в оренду, вираховуються кошти від неї. Обсяг портфеля девелопера - це сума готових об'єктів і недобудованих. Оцінка об'єктів на стадії проектування і землі Розраховуючи дані параметри потрібно розуміти: • І сільськогосподарські землі і землі під зведення споруд розраховуються порівняльним методом. • Продаж землі в заміських селищах розраховується в оцінці прибутку грошової. • Якщо реалізація проекту не буде розпочато протягом найближчих років або не отримується конкретна документація по об'єкту, то він розраховується, як земля. Різні моделі бізнесу СК Окремі СК паралельно до основної діяльності ведуть додаткові (частіше суміжні). Наприклад, будівельна компанія виробляє будматеріали. В цьому випадку підрахунок може бути різний: 1. Додаткові напрямки розраховуються окремо, а за підсумком враховуються всі складові частини. 2. Показники від всіх видів діяльності враховуються в одному звіті про збитки і прибутки. Узагальнена оцінка портфеля девелопера На цьому етапі підсумовуються наступні показники: • Ціна недобудованих об'єктів. • Ціна готових об'єктів. • Витрати на спорудження об'єктів. • Доходи від продажів площ житлового сектора. • Доходи від продажів площ комерційного сектора. • Доходи від оренди. На точку прогнозування два перших показника відображають балансовий капітал СК в майбутньому. Прибуток в грошовому вираженні відображають доходи мінус витрати. Частина її залишиться нерозподіленого, і також відображають балансовий капітал СК в майбутньому. Інша частина - відображає грошові кошти необхідні компанії для здійснення діяльності. Коригування за фактичною звітності СК На цьому етапі безпосередньо переходимо до складання прогнозу балансового капіталу СК в майбутньому, для цього зіставляємо його з балансовими капіталом поточним. Переоцінці підлягає лише ті об'єкти, які існують на початок терміну. Реалізація нових об'єктів - не фіксується. Далі вираховується обсяги фінансування для здійснення діяльності СК. Їх реалізація можлива через додатковий випуск акцій, продаж об'єктів або боргове управління. Крім цього, необхідно врахувати зобов'язання СК по податках, в тому числі від продажу. І, нарешті, розрахунок потенціалу прибутковості Підсумковий параметр привабливості СК для інвестора складається з 2-х частин: ставка володіння і потенційна прибутковість. • Ставка володіння відображає прибутковість в довгостроковій перспективі. Тут враховується кожен з видів нерухомості по своїй ставці, які потім сумуються їх пропорціями в портфелі девелопера. Не забуваємо про коригування на дисконт. • Потенційна прибутковість відображає прибутковість в короткостроковій перспективі. Тут порівнюємо капіталізацію на точку прогнозування і капіталу за прогнозом. Не забуваємо про ренту СК і нормативі прибутковості в середній величині. Не забуваємо про коригування на дисконт. Правильна оцінка прибутковості СК - досить складне завдання. Саме з цим пов'язане неадекватна поведінка окремих інвесторів, які займаються цінними паперами цих компаній. Але, запропонований алгоритм оцінки актуальний для підрахунку реального стану справ в СК - для скорочення ризиків інвестора, що бажає вкласти власні кошти в їх цінні папери.